【正直不動産】共有名義｜ペアローンで購入した物件は任意売却できる？

『正直不動産2』は2024年1月からNHKで放送中のドラマです。原作マンガ（『正直不動産』第5～6巻）に共有名義の回がありますが、「ペアローンで購入した物件の売却を検討している」という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、複数人に不動産の所有権がある、共有名義について解説します。本コラムでは、共有名義の不動産や共有持ち分を任意売却する時の流れを説明していますので、住宅ローンやその他の借金の返済、税金の支払いにお困りで、近いうちに自宅を売却しようと思っている方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第39～40話「共有名義」のあらすじ

ある日、登坂不動産では、永瀬財地（ながせさいち）の後輩、月下咲良（つきしたさくら）が、共有名義でマンションを購入した夫婦、牟呂晃汰（むろこうた）と牟呂えり香（むろえりか）の対応に追われていました。

そこへ通りかかった永瀬が月下から助けを求められ、話を聞くと、どうやら2人は離婚するらしく、晃汰はマンションを売却したくないが、えり香は売却を希望しているといいます。そこで永瀬は、えり香の住宅ローンを晃汰が借り換えられないか銀行に交渉します。しかし結局、借り換えローン審査は通らず売却することに。

こうして牟呂夫妻の物件の買い手を探すことになった永瀬は、ある秘策を思いつきます。それは「離婚しそうな夫婦に買い取ってもらい、購入した夫婦が離婚するたびに仲介手数料を手に入れる」というもの。ですが永瀬は、購入を希望する新婚夫婦、根尾裕葵（ねおひろと）と根尾直美（ねおなおみ）に「離婚する可能性は視野に入れているか」と水を差し直美を怒らせてしまい…

共有名義とは？

共有名義（ペアローン）とは、1つの不動産に対して複数人が所有者として登記を行うことをいいます。一方、1つの不動産に対する登記を名義人1人だけで行うことを単独名義といいます。

単独名義の場合、名義人1人にだけ所有権がありますが、共有名義の場合、「共有持ち分」といって複数人の名義人それぞれに所有権があります。

なお、共有名義には、法律上の行為をする際に以下のような制限があります。

＜共有名義における制限＞

このように共有名義物件は、利用・改良・処分するのに、持ち分価格の過半数あるいは全員の同意が欠かせません。特に売却する際、他の共有者とトラブルに発展しやすいので注意しましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、債権者（※1）の同意を得て自分の意志で行う不動産の売却方法のことです。住宅ローンなどの借金や税金を滞納した方が、競売（※2）あるいは公売（※3）を避けるために行います。
※1 債権者：金融機関や保証会社などお金を貸す側のこと（個人の場合もある）
※2 競売：裁判所によって財産が差し押さえられ、強制的に売却されること
※3 公売：税務署によって財産が差し押さえられ、強制的に売却されること

自宅が競売あるいは公売になったとき、住宅ローン残高など借金額が物件の売却価格よりも少なければ、一般売却で回避すればよいでしょう。

しかし、住宅ローン残高など借金額が物件の売却価格よりも多いと一般売却はできません。そういった場合、おすすめの方法が任意売却です。

任意売却なら、債権者の同意を得られれば、不動産（土地・建物）を売れる可能性があります。しかも多くの場合、競売・公売よりも高く売れます（競売・公売の売却代金は相場の5～7割だが、任意売却の売却代金は相場の8～10割）。

共有名義(ペアローン)で購入した物件は任意売却できる？

「共有名義で購入した物件は任意売却できるのか？」

配偶者と別居中の方や離婚しようと思っている方、共有名義人どちらかの収入が減って住宅ローンの返済にお困りの方は、このように思っていませんか？共有名義で購入した物件は、債権者と共有名義人、両方の合意を得られれば、任意売却できます。

ただし以下の通り、抵当権（債権者が借金を回収できなかった場合に、担保にした不動産で弁済を受ける権利）がどこまで設定されているかによって話が変わってきます。

抵当権が住宅全体に設定されているケース

すべての共有名義人と債権者が同意すれば、任意売却できます。ただし、全員の同意が必要なため、1人でも売却に反対したら任意売却できません。

抵当権が共有持ち分だけに設定されているケース

他の共有名義人に反対されても、債権者から同意を得られれば、共有持ち分（※）は任意売却できます。
※共有持ち分：1つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが持っている所有権の割合。たとえば、3人で平等に所有している場合、共有持ち分は1/3となる。

ただし、共有持ち分は購入後に他の共有者とトラブルになる恐れがあるといった理由で、買い控えされやすく、個人で買い手を見つけることは簡単ではありません。任意売却のノウハウを持つ不動産業者に相談されることをおすすめします。

共有名義の不動産や共有持ち分を任意売却する時の流れ

共有名義の不動産や共有持ち分を任意売却する時の流れは、以下の通りです。

1. 債権者に相談

ペアローンで購入した物件を任意売却するとき、まずは返済できそうにない旨を債権者に相談しましょう。毎月の返済額減額あるいは返済期間の延長といった形で、リスケジュール（返済計画の見直し）に応じてくれる場合があります。

2. 不動産業者に相談

債権者に相談したら次は、不動産業者に相談し、物件の査定価格を出してもらいましょう。業者に依頼する際は、良い買主さんと出会えるよう豊富な実績を持つ仲介業者に依頼することをおすすめします。

3. 不動産業者が債権者と交渉

任意売却を仲介業者に依頼すると、債権者との交渉は不動産業者が代行してくれます。また、債権者から任意売却の同意を得られるように、共有名義人の同意も得ておきましょう。

4. 売買契約成立

すべての共有名義人と債権者の同意を得られたら、いよいよ販売活動スタートです。販売活動は業者が主体となって行います。買主が見つかったら、売買契約成立です。

5. 決済および登記

買主との売買契約が成立したら最後に、登記手続きをする必要があります。役所にて所有権移転登記手続きを済ませ、物件を引き渡しましょう。

まとめ

共有名義とは、1つの不動産に対して複数人を所有者として登記することです。共有名義で購入した不動産は、すべての共有名義人と債権者の合意を得られれば、任意売却できます。

また、共有持ち分の場合、他の共有名義人に反対されたとしても、債権者から同意を得られさえすれば、任意売却できますので、そのことも心にとどめておきましょう。

株式会社ミライエは現在までに、累計3,000件以上に及ぶ任意売却をお手伝いしてきました。任意売却後のリースバック・買い戻しにも対応しておりますので、「売却後も住み続けたい」というご要望にもお応えいたします。

ミライエで任意売却する場合、弊社会員の個人投資家が買い手ですので、今回ご紹介したような、一般的に買い手が見つかりにくいとされる共有名義物件や共有持ち分であっても、買い手を見つけ出せるでしょう。

住宅ローンや借金の返済、税金の支払いにお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付けております。