【神奈川県横浜市】任意売却・リースバックで自宅兼店舗の競売・差し押さえを回避できた事例

「自宅兼店舗の住宅ローン・税金を滞納してしまった」
「返済・支払いに困っているが、店舗の営業を続けたい」

このようなお悩みをお持ちの方もいるのではないでしょうか。

今回は、自宅兼店舗の住宅ローンの返済や、税金の支払いに困っている場合の解決方法（任意整理・特定調停・個人整理・自己破産・任意売却）を解説します。

本記事では最後に、任意売却によるリースバックで自宅兼店舗の競売・公売・差し押さえで回避できた弊社事例も紹介しています。自宅兼店舗の住宅ローン・税金滞納でお困りの方は、ぜひご覧ください。

自宅兼店舗の住宅ローン・税金を滞納するとどうなる？

自宅兼店舗の住宅ローン・税金は、滞納すると以下のようになります。

督促される

債権者（金融機関・保証会社・自治体）から電話・督促状にて支払いを促されます。

住宅ローン滞納の場合

滞納から1週間～1か月ほどで、元金・利息の返済を求める督促状が数回にわたり届き、滞納から1～2カ月ほど経った頃には、遅延損害金の支払いを求める督促状も届くようになります。

そして、滞納から2カ月以上経った頃には、内容証明郵便で催告書が届きます。この催告書が送られても返済に応じない場合、一括返済請求されますが、この時にまとめて返済できる人は滞納しないので、多くの場合、保証会社が代位弁済します。

税金滞納の場合

滞納から1か月ほどで、納付を求める督促状が数回届きます。督促に応じない場合は自治体から電話などで納付を促され、それでも納付しないと差し押さえ予告書が届きます。

不動産が差し押さえられる

住宅ローンも税金も滞納分を支払わないでいると、そのうち不動産が差し押さえられます。住宅ローンの場合、債権者が訴訟の提起をしてから数カ月～1年後に差し押さえられます。

一方、税金滞納の場合、地方税法第331条（督促状が発行されてから10日以内に完納しなければ、財産を差し押さえられる）に基づき、訴訟の提起なしで差し押さえられます。

なお、住宅ローン・税金の滞納額が大きい場合は、不動産だけでなく、動産や債権も差し押さえられることがありますので、注意しましょう。

競売あるいは公売になる

不動産が差し押さえられた後、住宅ローン滞納の場合は競売に、税金滞納の場合は公売になります。競売とは、住宅ローンなどの借金滞納で差し押さえられた不動産などが、裁判所によってオークション販売されることです。一方、公売とは、税金滞納で差し押さえられた不動産などが、税務署によってオークション販売されることをいいます。

自宅兼店舗が競売（公売）・差し押さえになるデメリット

自宅兼店舗が競売（公売）・差し押さえになるデメリットは以下の通りです。

住む場所と仕事を同時に失う

「自宅と店舗を行き来する時間がかからない」「仕事と家事・育児を両立しやすい」などの利点から、自宅兼店舗の美容院・カフェ・レストラン・パン屋・病院など、枚挙にいとまがありません。しかし、自宅兼店舗は競売（公売）・差し押さえによって、住む場所と仕事を同時に失ってしまう点がデメリットです。

常連客を失う

飲食店などの常連客の多くは、近隣に住んでいる方です。現在の場所から離れた場所に店舗を構えた場合、かつての常連客が時折顔を見せてくれることはあっても、足繁く通うことは難しいでしょう。自宅兼店舗が競売にかけられると、新しい常連客を獲得しなくてはいけません。

良い店舗物件を見つけられない

自宅兼店舗が競売（公売）・差し押さえになってしまった場合、お店を畳まざるを得なくなります。お店を失った後、借金を返しながら、別の場所でお店を始めるにしても、理想の条件（賃料・立地・広さ・店舗レイアウトなど）を満たす店舗物件を見つけるのは大変です。

自宅兼店舗の住宅ローン・税金の支払いにお困りの際の解決方法

自宅兼店舗の住宅ローン・税金の支払いにお困りの際、以下の解決方法があります。住宅ローン滞納や債務整理（任意整理・特定調停・個人再生・自己破産）をすると、信用情報に傷が付いて、新たに借り入れできなくなる恐れが生じるため、利用する場合はその点に注意しましょう。

任意整理

任意整理は、債権者（カード会社など）と相談して利息や遅延損害金をカットし、借金を減額したり、返済期間を延長したりできる私的な方法です。引き直し計算（利息を利息制限法に基づいた利息に直して再計算すること）で減額した元本を分割で返済できます。

特定調停

特定調停は、裁判所が債務者と債権者の間に入る形で、両者の和解をサポートする公的な手続きです。任意整理と同様、引き直し計算で減額した元本を分割で返済します。ただし、手続き・書類の作成・準備に至るまで煩雑な手続きをすべて自分で行う必要がありますので注意しましょう。

個人再生

個人再生は、裁判所から再生計画の認可をもらって、借金を大幅に減額し、残債を3～5年かけて分割で返済できる公的な方法です。

個人再生には、小規模の事業を営む方などを対象とした「小規模個人再生」とサラリーマンを対象とした「給与所得者等再生」の2種類があります。小規模個人再生は「住宅ローンを除く借金の総額が5,000万円以下、かつ将来にわたり継続的に収入を得られる見込みがあること」、給与所得者等再生は「安定した給料収入があること」がその条件となります。

自己破産

自己破産は、裁判所から許可をもらって借金の返済を全額免除できる公的な方法です。借金をゼロにできる代わりに、原則として家や車を失います。なお、税金の支払いは自己破産の対象外であり、帳消しにはなりませんのでご注意ください。

任意売却・リースバック

任意売却は、債権者から承諾をもらって行う不動産売却です。オーバーローン（債務額＞売却額）でも行えるところが一般売却とは異なる良さといえるでしょう。任意売却をすると、差し押さえや競売・公売を防げるうえに、住宅ローンの返済・税金の支払いができます（残債は分割で返済可能）。

しかも、任意売却した自宅兼店舗から「退去したくない」という場合、リースバックをすれば、自宅に住み続けながら営業を続けられます。リースバックは、不動産を売却して代金を得ると同時に、買主と賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。

リースバックした物件に持ち家として住み続けたいという方には、買い戻しをおすすめします。

【神奈川県横浜市】任意売却＆リースバックで自宅兼店舗の営業を継続できた事例

自宅兼店舗の住宅ローン・税金滞納に関して概要がわかったところで、以下では弊社事例を3つ紹介します。

事例1. 税金滞納で自宅兼店舗が差し押さえに…任意売却＆リースバックで公売回避

奥さんと2人暮らしのご相談者様は、自宅の片隅で店舗を営んできましたが、経営が厳しくなり、税金を滞納。ミライエにご相談いただいたのは、自宅が差し押さえられてからでした。

このままでは家も仕事もなくなってしまうため、任意売却＆リースバックを提案。その結果、買主（ミライエ会員の個人投資家）を見つけることに成功。リースバックで自宅に住み続けながら、店舗の営業を続けることもできました。

事例2. コロナ禍に売上ダウン…競売になりかけるが、任意売却＆リースバックで回避

ご相談者様は、自宅兼店舗で飲食店を経営。しかし、コロナ禍で売上が低迷。経営不振を補うため、定休日にアルバイトをしていましたが、やがて事業資金の返済が困難に。このままでは競売になると感じ、ミライエへお問い合わせくださいました。

その結果、金融機関への交渉と買主探しをミライエが行ったことで、当初のご希望通り、リースバックで営業を続けられることに。

事例3.住宅ローン滞納するも、任意売却＆リースバックで自宅と職を失わずに済んだ

自宅兼店舗で自営業を営むご相談者様は、経営難で住宅ローンを滞納。自宅と仕事を失いたくないため、任意売却によるリースバックをご希望でミライエにご相談くださいました。

最終的には、立地が良かったということも幸いして任意売却の買い手が早く見つかり、住まいと仕事の両方を失わずに済みました。

リースバック後の家賃は毎月無理なく払える額に調整しました。これから経営を一から立て直したいとのことでした。

まとめ

自宅兼店舗は住宅ローン・税金を滞納すると、督促・一括返済を経て、最終的に差し押さえ・競売・公売になります。住む場所と仕事を失わないためには、解決に向けて早めに動き出さすことが大切です。

株式会社ミライエは、任意売却を取り扱う不動産業者として、今回ご紹介したような自宅兼店舗の任意売却＆リースバックもサポートしています。

「自宅に住み続けながら店舗の営業を続けたいが、住宅ローンや税金滞納に困っている」という方は、3,000件以上の任意売却実績を誇るミライエまで、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにてご相談を受け付け中です。